ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน มีขั้นตอนอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน phuket property ทราบหรือเปล่าว่าการซื้อ บ้าน มีขั้นตอนรวมทั้งค่าโอนบ้านที่มีค่าใช้จ่ายต่างๆนอกจากค่าบ้าน เนื่องจากว่าจะมีการเรียกเก็บภาษีแล้วก็ค่าธรรมเนียมโอนบ้านหลายรายการในวันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คนซื้อบ้านก็เลยจะต้องทราบข้อมูลพื้นฐานว่า ค่าธรรมเนียมโอนบ้านนั้นมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง แล้วก็ที่สำคัญคนไหนกันเป็นคนจ่าย เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์หรือโดนเอาเปรียบจากคนขาย เตรียมพร้อมให้การโอนบ้านเป็นไปอย่างง่ายดายรวมทั้งเสร็จสิ้นในวันเดียว และไม่ให้กำเนิดปัญหาขึ้นในภายหลัง บ้านอัจฉริยะ
ค่าโอนบ้านเป็นยังไง
เป็นค่าใช้สอยที่เกิด ณ ที่ทำการที่ดินในวันโอน บ้าน ซึ่งมิได้มีเพียงแต่ค่าธรรมเนียมโอนบ้านหรือค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านเพียงแค่นั้น แม้กระนั้นยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการ ยกตัวอย่างเช่น ค่าอากร ค่าภาษีอากรรายได้ ค่าจดจำนอง ฯลฯ แม้ซื้อบ้านกับทางโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คนซื้อบ้านบางครั้งก็อาจจะได้รับเนื้อหาเกี่ยวกับค่าใช้สอยในวันโอนบ้านล่วงหน้าแล้ว แต่ว่าถ้าหากเป็นการซื้อขายแลกเปลี่ยนกับบุคคล รีวิวบ้านภูเก็ต ก็บางครั้งอาจจะมิได้รับข้อมูลที่ได้มาจากคนขายอย่างเห็นได้ชัดว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างรวมทั้งเป็นจำนวนเงินมากแค่ไหน
ผู้บริโภคจำเป็นจะต้องศึกษาหาข้อมูลและคำนวณราคาบ้านพร้อมค่าใช้จ่ายโอนบ้านล่วงหน้า เพื่อเทียบค่าใช้สอยทั้งหมดทั้งปวงก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน และก็เพื่อตระเตรียมเงินจ่ายค่าโอนบ้าน ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ออกจะสูงทีเดียว
ผู้ใดรับผิดชอบค่าโอนบ้าน
คนไม่ใช่น้อยบางทีอาจสงสัยว่าคนไหนกันควรจะเป็นคนจ่ายส่วนไหนในรายการต่างๆของค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ซึ่งจะมีอีกทั้งในกรณีที่ผู้บริโภคเป็นคนจ่าย คนขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายด้วยกัน แม้กระนั้นอย่างไรก็แล้วแต่มิได้มีกฎที่เจาะจงไว้ว่าผู้ใดกันจำเป็นต้องจ่ายค่าโอนบ้านส่วนใดบ้าง ซึ่งทั้งหมดนี้ขึ้นกับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อแล้วก็ผู้ขายตามความเหมาะสม แม้กระนั้นโดยปกติ แบ่งจ่ายดังต่อไปนี้ บ้านหลังแรก ธอส
1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน
คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งก่อสร้าง โดยปกติเป็นค่าใช้จ่ายด้วยกัน และก็แบ่งจ่ายกันคนละ 1% ระหว่างผู้บริโภคกับคนขาย ซึ่งอาจมีในกรณีที่คนขายที่เป็นบุคคลปกติมิได้ลดราคาบ้านให้ แม้กระนั้นคนขายมีข้อเสนอแนะเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านทั้งปวง หรือกรณีอื่นๆตามข้อตกลงกันระหว่างผู้บริโภคแล้วก็คนขาย โดยตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
2. ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ
โดยปกติเป็นค่าใช้จ่ายของคนขาย คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย ดังนี้คนขายจำต้องถือครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แม้กระนั้นถ้าหากครองมากยิ่งกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนสำมะโนครัวเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ แม้กระนั้นคนขายจำต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน บ้านจัดสรรภูเก็ต
3. ค่าอากรแสตมป์
โดยปกติเป็นค่าใช้จ่ายของคนขาย คิดจำนวนร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ว่าจะต้องไม่ต่ำลงมากยิ่งกว่าราคาประเมินที่ดิน แม้ต่ำยิ่งกว่า ให้ใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณ แต่ว่าในเรื่องที่คนขายอยู่ในข่ายจำเป็นต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ บ้านพูลวิลล่า เขาใหญ่ สวยๆ
4. ค่าภาษีอากรเงินได้บุคคลธรรมดา
ในกรณีที่คนขายเป็นบุคคลธรรมดา คนขายจะต้องจ่ายค่าภาษีอากรนี้เพราะเหตุว่าเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมค้าขาย การคิดค่าภาษีอากรเงินได้บุคคลปกติเป็นแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และก็จำนวนเงินที่เสียภาษีอากรก็ขึ้นกับวิธีการที่ได้มากับปริมาณปีที่ถือครอง อาทิเช่น ถ้าหากได้มาด้วยการซื้อรวมทั้งครองนาน ก็จำเป็นจะต้องจ่ายค่าภาษีอากรโอนบ้านเยอะๆ ดังนี้พินิจจากราคาประเมินที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้างของกรมที่ดิน โดยมิได้พอใจว่าราคาซื้อขายจริงๆเท่าไร
5. ค่าจดจำนอง
คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งสิ้น แล้วก็เป็นรายจ่ายสำหรับคนซื้อบ้านโดยการกู้ ซึ่งแม้ซื้อเงินสด ก็ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง
คำนวณค่าโอนบ้าน เพื่อไม่เสียรู้ให้จะต้องจ่ายแพง
เพื่อไม่ให้เสียผลตอบแทนหรือโดนเอารัดเอาเปรียบจากคนขาย ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อทุกคราว คนซื้อควรจะคำนวณราคาบ้านรวมกับค่าโอนบ้านทั้งสิ้นในส่วนที่ผู้บริโภคเป็นคนจ่าย รวมถึงการจ่ายด้วยกันระหว่างคนขายรวมทั้งคนซื้อ แล้วนำค่าใช้จ่ายนั้นมาเปรียบเทียบกับคนขายรายอื่นๆเพื่อไม่ให้หลงกลคนขายที่อยากผลตอบแทนจากคนซื้อกระทั่งเปลี่ยนเป็นข้างเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากจนเกินไปหรือเป็นผู้จะรับผิดชอบค่าโอนบ้านในส่วนที่คนขายควรจะจ่าย ขายวิลล่าภูเก็ต
แบบอย่างตารางเทียบราคาขายบวกค่าโอนบ้านทั้งหมดว่าคนขายคนใดกันทำให้ผู้บริโภคจ่ายน้อยกว่า
- คนขาย A ผู้บริโภคแล้วก็คนขายออกกันคนละครึ่งของค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น
- คนขาย B คนซื้อจ่ายเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนบ้านคนละครึ่งกับคนขาย
ในกรณีที่ 1 คนขายครองสินทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี
| รายการ | A | B |
| ราคา | 2,000,000.00 | 2,000,000.00 |
| ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2 % (ทั้งหมด 40,000) | 2,000,000.00 | 2,000,000.00 |
| ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ .30 % (ทั้งหมด 66,000) | 33,000.00 | – |
| รวมค่าใช้จ่าย | 53,000.00 | 2,000,000.00 |
| รวมทั้งสิ้น โครงการบ้าน ธอส 2564 | 2,053,000.00 | 2,020,000.00 |
ในกรณีที่ 2 คนขายถือสิทธิ์ทรัพย์สินเกิน 5 ปี
| รายการ | A | B |
| ราคา | 2,000,000.00 | 2,000,000.00 |
| ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2 % (ทั้งหมด 40,000) | 2,000,000.00 | 2,000,000.00 |
| ค่าอากร 0.50 % (ทั้งหมด 10,000) | 5,000.00 | – |
| รวมค่าใช้จ่าย | 25,000.00 | 20,000.00 |
| รวมทั้งสิ้น | 2,025,000.00 | 2,020,000.00 |
จากตารางจะมองเห็นได้ว่า ถ้าหากซื้อกับคนขาย B จะได้ราคาที่ถูกกว่าคนขาย A ด้วยเหตุว่าจ่ายเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 1% รวมทั้งตามความเป็นจริงคนขายควรจะเป็นคนจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ปัญหานี้มักเกิดขึ้นบ่อยครั้งกับผู้ซื้อหลายคน เพราะไม่เคยทราบว่าค่าโอนบ้านคิดเช่นไร ทั้งคนขายบางบุคคลอยากผลประโยชน์แล้วก็เอาเปรียบคนซื้อ ก็เลยนำค่าใช้จ่ายในส่วนที่คนขายควรจะจ่ายมาให้คนซื้อร่วมจ่ายด้วย อ่านเพิ่มเติมอีกแนวทางคำนวณค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการโอนบ้าน
มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01%
ปัจจุบัน ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (คณะรัฐมนตรี) ลงความเห็นเห็นดีเห็นงามมาตรการด้านภาษี หนึ่งในนั้นเป็นการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์รวมทั้งจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ บ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีอัตราที่ระบุดังต่อไปนี้
- 1. ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2.00% เหลือ 0.01%
- 2. ลดค่าธรรมเนียมการจำนอง จากอัตราปกติ 1.00 % เหลือ 0.01%
ยกตัวอย่างกรณีผู้ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท
- – ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากปกติจะต้องจ่าย 2% เป็นเงิน 60,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียงแค่ 300 บาท
- – ค่าลงทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากปกติต้องจ่าย 1% เป็นเงิน 30,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียงแค่ 300 บาท
รวมแล้วจากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และก็จดจำนองสำหรับบ้านราคา 3 ล้านบาท ขายบ้านภูเก็ต จากเดิมเป็นเงิน 90,000 บาท จะเหลือเพียง 600 บาท หรือจ่ายล้านละ 200 บาท
ข้อแม้มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง
- – กรณีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จากผู้จัดสรรที่ดินที่เป็นที่ดินพร้อมตึกจำพวกบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรือตึกการซื้อขาย และก็ซื้อคอนโดจากผู้ประกอบกิจการที่ขอลงทะเบียนคอนโดมิเนียม (เฉพาะโครงการใหม่เพียงแค่นั้น บ้านหรือคอนโดมือสองมิได้ผลดีจากมาตรการนี้)
- – จำเป็นต้องโอนรวมทั้งจำนองในครั้งเดียวกัน ก็เลยจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย
- – มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 3 ก.พ.-31 ธ.ค. 2564
แม้กระนั้น ก่อนทำสัญญา ผู้บริโภคและก็คนขายควรจะตกลงเรื่องค่าโอนบ้าน ซึ่งรวมทั้งค่าภาษีอากร ค่าธรรมเนียม แล้วก็ค่าใช้จ่ายต่างๆรวมถึงเจาะจงลงไปในสัญญาให้แจ่มชัดว่า คนใดกันแน่จ่ายส่วนไหน รวมทั้งส่วนไหนที่จะจ่ายด้วยกัน เพราะว่าค่าโอนบ้านค่อนข้างจะสูง แล้วก็เพื่อเป็นการป้องกันและยังเป็นการไม่ให้กำเนิดปัญหาโต้เถียงและก็ผิดใจกันในวันโอนกรรมสิทธิ์
ข้อมูลที่ได้มาจาก ddproperty.com
อ่านบทความที่หน้าสนใจ : แบบบ้าน Villas Phuket รีวิวบ้าน phuket property บ้านเดี่ยว POOL VILLA บ้านจัดสรร PHUKET VILLA สินเชื่อบ้านแลกเงิน
อ่านบทความเพิ่มเติ่ม : ขายวิลล่าภูเก็ต ขายบ้านภูเก็ต invest in phuket property phuket villa for sale phuket village village phuket รีวิวบ้าน ขายวิลล่าภูเก็ต ขายบ้านภูเก็ต ซื้อบ้าน ตกแต่งบ้าน วิลล่าราคาถูกภูเก็ต วิลล่าภูเก็ตที่ขาย