ซื้อบ้าน เคล็ดลับซื้อบ้านมือสองดีๆ
ซื้อบ้าน บ้านมือสอง ถือเป็น ตัวเลือกหนึ่ง ที่น่าสนใจ เป็นอย่างยิ่ง ในปัจจุบัน ทั้งสำหรับ ผู้ที่ต้องการ ที่อยู่อาศัย และนักลงทุน ด้วยราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง ค่อนข้างมาก ประกอบกับ การเติบโต ของตลาดบ้านมือสอง ในปัจจุบัน ที่ช่วยให้ การขาย-การซื้อ บ้าน มือสอง
ง่ายขึ้นกว่า อดีต อีกทั้ง ยังมีตัว เลือกมากมาย ให้เลือกดูอีกด้วย อย่างไรก็ตาม เพื่อจะได้ บ้านมือสอง ที่คุณภาพดี ปลอดภัย หรือได้ทำเลที่เหมาะสม ไม่น้อย ไปกว่าบ้านมือหนึ่ง คุณต้องตรวจสอบ และเลือก บ้านมือสอง ให้ละเอียดกว่า การเลือกซื้อบ้าน
ทั่วไป 5 ข้อควรรู้ก่อนเลือก ซื้อบ้าน มือสอง ต่อไปนี้ น่าจะเป็นประโยชน์ สำหรับผู้ที่ต้องการ เลือกซื้อบ้านมือสอง
คอนเทนต์เพิ่มเติม : POOL VILLA, Phuket Villa for Sale, Villas Phuket, Phuket Property, PHUKET VILLA, POOL VILLA PHUKET, บ้าน
1. เคล็ดลับการเลือกบ้านมือสอง
การเลือก ซื้อบ้านมือสอง ต้องการ ความละเอียด และความรอบคอบ มากกว่า การเลือกซื้อบ้านมือหนึ่ง เพราะอย่างที่ทราบ กันดีว่า บ้านมือสอง คือบ้านที่ผ่าน การใช้งานมา
แล้วอีกทั้ง ยังอาจ มีอายุยาวนาน จนตัวบ้าน เสื่อมสภาพลง ก่อนจะเลือกซื้อ บ้านมือสอง จึงมีเกณฑ์ต่างๆ ที่ควร ประเมินก่อน
ให้ความสำคัญทำเลที่ตั้ง
สำหรับ การเลือกบ้าน ไม่ว่าจะมือหนึ่ง หรือมือสอง หรือไม่ว่า จะซื้อ เพื่ออยู่อาศัยเอง หรือเพื่อลงทุน ทำเลคือเรื่องสำคัญ เพราะในแง่ผู้อยู่อาศัย การเลือก ทำเล คือความเป็นอยู่ และสำหรับผู้ลงทุน ทำเล ก็หมายถึงโอกาส ทางการตลาด วิธีเลือก ทำเลก็ประเมินว่าอยู่ใกล้สถานที่ใด เช่น ตลาด ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน สวนสาธารณะ หรือแหล่ง ทิ้งขยะชุมชน เป็นซอยตัน ฯลฯ หรือการเดินทางและการจราจร สะดวกหรือไม่ เป็นต้น
ให้ความสำคัญสภาพแวดล้อม
ในด้านนี้ จะดูต่อมาจากทำเล โดยพิจารณา จากสภาพแวดล้อม ว่าเอื้อ ต่อการอาศัย หรือวิถีชีวิต หรือไม่ ซึ่งสภาพแวดล้อม ในข้อนี้ หมายถึง ทั้งสภาพแวดล้อม ทางกายภาพ และผู้คน โดยสภาพแวดล้อม ทั่วไปที่ต้องดู เช่น เป็นพื้นที่ราบต่ำ หรืออยู่บนเนิน
น้ำท่วมหรือไม่ ส่วนด้านผู้คน ให้ลงพื้นที่ ไปสำรวจ และอาจถามคน ในพื้นที่ ดูว่าบริเวณบ้าน ที่จะไปซื้อนั้น ผู้คนเป็นอย่างไร ลักษณะชุมชนเป็นแบบไหน มีอะไรที่ต้องระวัง หรือไม่ เป็นต้น
ให้ความสำคัญสภาพบ้าน
เนื่องจาก บ้านมือสอง อาจก่อสร้าง มานานแล้ว สิ่งที่ควรใส่ใจ คือความแข็งแรง มั่นคงของ โครงสร้างอาคาร หรือบ้าน บางหลังที่มีการต่อเติม ซึ่งอาจกระทบ ส่วนโครงสร้าง เช่น บ้านทรุด กำแพงทรุด เป็นต้น จึงควรหาผู้ ที่มีความรู้ไปตรวจ ดูสภาพบ้านด้วย นอกจากนี้
ยังควรเลือก ดูจากสภาพบ้าน โดยทั่วไป และระบบสาธารณูปโภค เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า เป็นต้น โดยสามารถประเมิน สิ่งที่ต้องซ่อมแซม หรือปรับปรุง และสรุปเป็นค่าใช้จ่ายรวมกับราคา บ้าน ได้เพื่อพิจารณา ความคุ้มค่า
2. สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อบ้านมือสอง
หลังจาก เลือกดูบ้าน มือสอง และเจอบ้าน ที่ต้องการแล้ว ก่อนจะตัดสินใจซื้อ ก็ยังมีรายละเอียดอื่นๆ อีกที่ต้องตรวจสอบดู ให้ครบถ้วนเพื่อป้องกันปัญหา ที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง
- เปรียบเทียบราคาบ้านกับราคาประเมิน เพื่อตรวจสอบ ว่าราคาที่ขายสูงเกินไป หรือไม่ เพื่อประโยชน์ ในการตัดสินใจซื้อ และนอกจากนี้ ธนาคาร จะปล่อยสินเชื่อ ให้จากราคาประเมิน หากราคา ประเมินต่ำกว่า ดังนั้น สิ่งที่ต้องรู้ อีกอย่าง ก็คือ ราคาประเมินของบ้าน
- ตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน ให้ได้ทราบ ว่าผู้ขาย เป็นเจ้าของจริงๆ หรือไม่ หรือหาก เป็นนายหน้า นายหน้ากำลังขาย ให้ใคร เพื่อป้องกัน การแอบอ้าง
- ตรวจสอบแนวเวนคืน บ้านบางหลัง ที่เจ้าของรีบร้อนขาย อาจเป็นเพราะรู้ว่า ตัวบ้านอยู่ในแนวเวนคืน และหลอกขายให้ลูกค้า ดังนั้น จึงควร ตรวจสอบ แนวเวนคืนก่อน ที่จะซื้อ โดยสามารถตรวจสอบ ได้กับกรมโยธา การทางพิเศษ แห่งประเทศไทย สำนักงานเขต และกรมที่ดิน หรือสอบถาม คนในพื้นที่
- ตรวจสอบการจดจำนอง เพราะโดยส่วนมาก บ้านมักจะติดจำนอง หรือยังผ่อนไม่หมดอยู่ เรื่องนี้ควรถาม กับผู้ขายให้แน่ชัด เพราะต้อง ดำเนินการไถ่ถอน จำนองออก จากธนาคาร ให้เรียบร้อยก่อน
- สอบถามสาเหตุที่ขายและประวัติของบ้าน คุณควรสอบถาม กับเจ้าของบ้าน โดยตรงถึงสาเหตุ ที่ต้องการขายบ้าน เช่น จำเป็นต้องใช้เงิน ต้องการย้ายที่อยู่ หรือมีเหตุผลอื่น ที่พยายามปกปิด นอกจากนี้ ยังควรสอบถาม ประวัติของบ้าน จากทั้งเจ้าของหรือเพื่อนบ้าน ว่าบ้านหลังนี้ เคยมีใครอาศัย อยู่บ้าง มีเหตุการณ์ ที่น่ากังวล เกิดขึ้นหรือไม่ เพื่อความสบายใจ และมั่นใจ เมื่อเข้าอาศัย
3. ช่องทางซื้อบ้านมือสอง
ทุกวันนี้ มีช่องทางการซื้อขายบ้านมือสองหลากหลายและสะดวกมากขึ้น อีกทั้ง จำนวนบ้านมือสองในตลาดก็มีให้เลือกมากมายเช่นเดียวกัน ช่องทางที่นิยมซื้อบ้านมือสองกันก็มีอยู่ 3 ช่องทาง
- ซื้อกับเจ้าของ วิธีการนี้ เป็นวิธีการดั้งเดิม และง่ายที่สุด เพราะคุณสามารถ เจรจาต่อรองราคา ขายกับเจ้าของบ้าน ได้โดยตรง และมั่นใจ ได้ว่าเจ้าของต้องการ ขายจริง ไม่ใช่การ “ขับไล่” เจ้าของเดิม จากคำสั่งศาล ทั้งนี้ หากเลือกซื้อ กับเจ้าของบ้านโดยตรงควรตรวจสอบเอกสาร และการทำสัญญา ต่างๆ ให้เรียบร้อย หรือหาผู้ ที่มีความรู้ เข้ามาช่วย และควรตกลงค่าใช้จ่าย ในการดำเนินการขาย โอนกรรมสิทธิ์ หรือจดจำนอง ที่ดิน เป็นต้น
- ซื้อผ่านนายหน้า วิธีการนี้ จะเอื้อประโยชน์ และความสะดวก ให้กับผู้ซื้อ เพราะผู้ซื้อสามารถ ระบุลักษณะบ้าน ที่ต้องการ พื้นที่ และราคา กับนายหน้าได้ และนายหน้า จะเป็นผู้ดำเนินการ เรื่องซื้อขายและการ ทำสัญญาต่างๆ ให้ โดยส่วนมากค่าใช้จ่ายของนายหน้า ผู้ขายจะเป็นผู้จ่าย ทั้งนี้ ควรตรวจสอบ ดูชื่อผู้ขายกับชื่อเจ้าของ ในโฉนดเป็นคนคนเดียว กันหรือไม่ เพราะบางทีนายหน้าอาจแอบอ้าง ขายบ้านผู้อื่น กับลูกค้าได้
- ซื้อบ้านมือสองกับธนาคาร การซื้อสินทรัพย์ รอการขาย จากธนาคาร เป็นหนึ่งช่องทาง ซื้อบ้านมือสอง ที่นิยมกันมากขึ้น เพราะมีบ้านจำนวนมากให้เลือก ราคาบ้าน มักจะต่ำกว่า ราคาตลาด และซื้อได้ง่าย นอกจากนี้ หากซื้อบ้านกับธนาคา รก็จะทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคาร ที่ขายได้ง่าย และรวดเร็ว ยิ่งขึ้น อีกทั้ง อาจได้รับการยกเว้น ค่าธรรมเนียมต่างๆ และการอำนวย ความสะดวกอื่นๆ อีกด้วย
นอกจากนี้ ยังมีอีกช่อง ทางซื้อบ้านมือสอง ที่ราคาถูก คือ การประมูลบ้าน จากกรมบังคับคดี ซึ่งราคาเริ่มต้น จากการประมูลนี้อาจต่ำกว่าราคาตลาด ถึง 50% ทั้งนี้ ต้องวางมัดจำ ประมูล 40,000 – 50,000 บาท และวางมัดจำบ้าน อีก 25% ของราคาทรัพย์ นอกจากนี้ วิธีการนี้ ก็มีขั้นตอนทางกฎหมาย หลายขั้นตอน และอาจต้อง ดำเนินเรื่องในศาล เพื่อฟ้องขับไล่ “ผู้บุกรุก” อีกด้วย
4. ขั้นตอนกู้ซื้อบ้านมือสอง
หากซื้อบ้านมือสองจากธนาคาร โดยขอสินเชื่อซื้อบ้านด้วย การดำเนินงาน จะลดขั้นตอนลง โดยเพียงยื่น เอกสารต่างๆ ที่ธนาคารขอ ทั้งนี้ หากซื้อบ้าน มือสองผ่านช่อง ทางอื่นๆ ก็ไม่ได้มีขั้นตอน ที่แตกต่าง จากการกู้สินเชื่อ ซื้อบ้านมือหนึ่งทั่วไป หรือหากจะซื้อบ้านมือสอง เพื่อลงทุนและขอสินเชื่อ บ้านมือสอง สำหรับผู้ประกอบการ โดยเฉพาะ ก็มีขั้นตอน ที่ไม่แตกต่างกัน สามารถสรุปขั้นตอนได้ดังนี้ อ่านบทความที่น่าสนใจถัดไป
- ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ขั้นตอนนี้ คือการเตรียมการ ซื้อขาย ซึ่งสัญญา นี้คือหลักฐาน ที่ธนาคาร ต้องการเพื่อทราบ ว่าคุณจะซื้อบ้านจริง โดยรายละเอียดในสัญญา ควรระบุถึงราคา ที่ตกลงซื้อขาย เงินมัดจำ และค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ครบถ้วน ชัดเจน
- ขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขาย สำเนาโฉนด ที่ดินคือเอกสาร อีกชุดที่จำเป็นต้องยื่น กับธนาคาร โดยควรตรวจสอบก่อน ยื่นกู้ว่าชื่อผู้ขาย กับผู้มีกรรมสิทธิ์ ในโฉนดเป็นคนเดียว กันหรือไม่
- ยื่นเอกสารขอสินเชื่อบ้าน ขั้นตอนนี้คุณต้องเตรียมเ อกสารสำหรับยื่น ขอสินเชื่อให้พร้อม ได้แก่ เอกสารส่วนบุคคลทั้งหลาย เอกสาร ทางการเงิน หรือแสดงที่มาของรายได้ และเอกสาร หลักประกันซึ่งรวมสัญญา จะซื้อจะขาย และสำเนาโฉนดที่ดิน ของบ้านที่ไปซื้อด้วย
- รอธนาคารประเมินทรัพย์สิน ขั้นตอนนี้ คือระหว่างธนาคาร ประเมินราคาบ้าน และพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งโดยทั่วไปธนาคารจะให้วงเงินกู้ประมาณ 80% ของราคาประเมิน แต่ถ้าซื้อบ้านกับธนาคาร หรือเลือกธนาคาร ที่มีโปรโมชั่นสินเชื่อบ้าน อาจได้วงเงินถึง 90% ดังนั้น เมื่อจะซื้อบ้าน มือสองจึงควรเตรียมเงิน ก้อนแรก ไว้ประมาณ 20% ของราคาบ้าน
- ดำเนินการโอนสินทรัพย์และจดจำนองบ้าน เมื่อธนาคาร อนุมัติสินเชื่อบ้าน ให้เรียบร้อย ก็สามารถนัด ผู้ขายมาโอนสินทรัพย์และรับเงิน จากธนาคาร รวมทั้งจดจำนอง บ้านหลังที่ซื้อกับธนาคาร หรือหากบ้านหลังเก่า ยังติดภาระสินเชื่อเก่า อยู่ก็ต้องทำเรื่องไถ่ถอน และย้ายจำนอง มาธนาคาร ที่ผู้ซื้อกู้
5. ข้อดีของบ้านมือสอง
แม้บ้านมือสอง จะเป็นบ้าน ที่ผ่านการใช้ งานมาแล้ว หรือมีอายุยาว นานจนสภาพ อาจเสื่อมโทรมไปบ้าง แต่หากคุณ มีวิธีการเลือกบ้านมือสอง ที่ดี ได้ตรวจสอบ แล้วว่าปลอดภัย เป็นทำเลที่ดี ไม่ว่าจะเข้าอาศัย อยู่เองหรือลงทุน เพื่อปล่อยเช่า บ้านมือสอง ก็ถือว่าไม่ยิ่งหย่อน ไปกว่า บ้านหลังใหม่เลย ซึ่งข้อดีข้อเด่น ของบ้านมือสอง เช่น
- ราคาถูก ข้อนี้ เป็นจุดเด่น ที่สุดของบ้าน มือสอง เพราะราคา อาจถูกกว่าบ้าน หลังใหม่ได้มากถึง 50% เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการมีบ้าน แต่มีกำลังทรัพย์จำกัด
- ต่อรองได้ง่ายกว่า เนื่องจากตัวบ้าน มีอายุหรือผ่านการใช้งาน มาแล้ว รวมทั้งสภาพของบ้าน ที่ต้องปรับปรุง ทำให้สามารถต่อรองราคากับเจ้า ของบ้านได้ง่ายกว่า อาจทำให้ได้บ้าน ในราคาที่ต่ำลงมาอีกได้
- โครงสร้างบ้านมักมีคุณภาพมากกว่า หากเปรียบเทียบบ้าน ที่สร้างห่างกัน 5 ปี – 10 ปี ในราคาที่ใกล้เคียงกัน จะทราบว่าวัสดุหรือส่วนโครงสร้าง ของบ้านที่สร้างมาก่อน นั้นมีคุณภาพมากกว่า เพราะบ้านที่สร้างภายหลัง จะมีต้นทุนในการก่อสร้างมากกว่า เช่น วัสดุ และค่าแรง
- อาจได้ทำเลที่ดีกว่า เพราะพื้นที่ เป็นทรัพยากร ที่จำกัด บ้านที่ก่อสร้างขึ้นมาใหม่อาจอยู่ในทำเล ที่ห่างไกล และบ้านมือสองที่สร้างมาก่อน แล้วจึงอาจอยู่ในพื้นที่ ที่มีทำเลดีกว่า
สรุป
การเลือกซื้อ บ้านมือสอง จำเป็นต้องสำรวจ และตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ ทั้งทำเล สภาพแวดล้อม ตัวอาคาร รวมถึงเอกสารและเรื่องกฎหมายต่างๆ อย่างรอบคอบ 5 เรื่องควรรู้ ก่อนเลือกซื้อบ้าน มือสองข้างต้น น่าจะช่วย ให้คุณสามารถ เลือกบ้านมือสอง ที่มีคุณภาพ และเหมาะสม กับราคาได้ ไม่ว่าจะต้องการบ้าน เพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุนทำธุรกิจ ข้อควรรู้เหล่านี้ ก็น่าจะเป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจ ของคุณ ขอขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก ธนาคาร ธอส. อ่านบทความที่น่าสนใจ ขายบ้านภูเก็ต
อ่านบทความที่หน้าสนใจ : แบบบ้าน Villas Phuket รีวิวบ้าน phuket property บ้านเดี่ยว POOL VILLA บ้านจัดสรร PHUKET VILLA
อ่านบทความเพิ่มเติ่ม : ขายวิลล่าภูเก็ต ขายบ้านภูเก็ต invest in phuket property phuket villa for sale ซื้อวิลล่า ภูเก็ต Sale Villas Phuket (RU) วิลล่าภูเก็ตที่ขาย